Grand Paris

La révolution des usages

Xavier Lépine
16 novembre 2016

Dans notre Focus « Les défis de l’urbanisation au XXIe siècle » découvrez le point de vue de l’investisseur : Xavier Lépine, La Française.

 

La ville durable doit être une ville moins risquée et s’affirmer comme le lieu par excellence du bien-vivre ensemble

La nécessaire révolution des usages à travers le cas du Grand Paris.

La surface constituée par les aires de 800 m de rayon autour des quinze gares du super RER représente une fois et demi la surface actuelle de Paris. 11 millions de m2 de bureaux y seront construits, soit 20% d’augmentation par rapport au parc actuel d’Ile de France.

La rareté du foncier et le niveau des prix rendent les bureaux peu accessibles aux ETI et Start up et les logements aux primo-accédant. Le succès du Grand Paris reposerait donc sur la migration de la propriété vers l’usage (plug and work pour les entreprises). D’où la nécessité de dissocier les acteurs du marché immobilier en fonction de leur capacité à prendre des risques. Les immeubles feraient ainsi l’objet de baux très longs à rendement faible en faveur d’institutionnels qui assureraient l’intermédiation en consentant des baux plus courts à rendements plus élevés pour les preneurs/occupants finaux.

NB : Serge Pujol en tant qu’investisseur souligne l’intérêt de cette proposition pour les IRP en quête de placements longs sécurisés.

Pour le logement, l’accès à la propriété devient impossible parce que trop coûteux au regard des revenus. La baisse des prix paraissant exclue car récessive, il est indispensable d’explorer la dissociation de la propriété dans le temps. Dans ce schéma, des foncières pourraient vendre des baux à vie non transmissibles (inverse du viager).

Pour les preneurs cette solution permettait de réaliser des économies sur les droits de mutation. Elle répondrait aussi à la mise en cause du modèle actuel de transmission patrimoniale rendu inefficient du fait de l’allongement de durée de vie (et donc de l’élévation de l’âge des bénéficiaires de la succession).  Elle apporterait enfin une solution à l’engorgement des HLM, qui représentent 20% du parc de logement mais sont accessibles, en théorie, à 70% de la population, l’accessibilité n’étant de surcroît pas revue, pour les « heureux élus », à mesure que leurs revenus progressent.

 

Ce point de vue est issu du Comité de Prospective, Séance du 16 novembre 2016, rédigé par Jacques Ninet.

Ont participé à ce comité de Prospective le 16 novembre 2016 :

Présents : Amiral Jacques Lanxade ; François Chabannes ; Henri Chaffiotte ; Bertrand Collomb ; Bernard Descreux ; Michel Didier ; Jean-Paul Gauzès ; Alain Gerbaldi ; Xavier Lépine ; Claude Mandil ; Dominique Moïsi ; Jacques Ninet ; Christian de Perthuis

Invités : François Bertière ; Frédéric Nouel ; Etienne Tricaud

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