Les défis de l'urbanisation

Du produit immobilier au service global

Jacques Ninet
16 novembre 2016

Dans notre Focus « Les défis de l’urbanisation au XXIe siècle » découvrez le point de vue du constructeur : François Bertière, Bouygues Immobilier.

 

Les grandes tendances des métiers de l’immobilier

Traditionnellement, la ville a été conçue comme un ensemble à deux couches, une couche de réseaux souterrains et une couche de surface. L’outil de représentation de ce modèle est le plan. Aujourd’hui, une troisième couche « logicielle » vient se superposer, en synergie avec les technologies de l’information. Elle revêt trois aspects, la conception, la fourniture et la gestion, déterminés par les enjeux environnementaux et sociétaux.

 

Du béton à la fourniture de service

L’aspect énergétique. En France le développement durable énergétique est abordé sous l’angle des économies d’énergie. Dans les autres pays, c’est plutôt l’empreinte carbone qui domine.

L’expérience des bâtiments à énergie positive et sa généralisation. Un immeuble de 23000 m2 de bureaux, à Meudon (92), utilise l’électricité photovoltaïque et la biomasse comme sources d’énergie et le béton comme régulateur thermique. La gestion de ces immeubles exige un véritable savoir-faire. Elle ouvre le vaste marché de la réhabilitation thermique du parc existant. Le paradoxe est que la consommation énergétique de tels bureaux provient à 90% des déplacements automobiles des occupants. Ce point est confirmé par Laurent Morel (ancien dirigeant de Klépierre) à propos des centres commerciaux dont l’empreinte carbone est à hauteur de 100 pour le bâtiment, 1200 pour les déplacements des clients et 3000 pour les produits vendus. L’avenir serait donc au petit centre commercial connecté.

Une autre expérience vise à l’intégration globale dans un quartier d’un immeuble avec mutualisation des consommations d’énergie (smart grid). Le siège de Microsoft à Issy les Moulineaux (92), est ainsi relié à celui d’Accor et à des immeubles d’habitation voisins ainsi qu’à l’éclairage public, en attendant la connexion aux bornes d’autolib, pour l’instant refusée.

La transposition aux immeubles résidentiels de telles expériences est difficile, essentiellement du fait de l’atomisation de leur gestion.

 

Le “BIM” (Building Information Modeling)

Alors que les gains de productivité ont été faibles dans la construction depuis la deuxième guerre mondiale, la numérisation permet d’opérer désormais avec des plateformes accessibles à tous les intervenants dans la construction et aussi d’intégrer des objets connectés pour le fonctionnement et l’entretien ultérieurs des immeubles. La modélisation des données du bâtiment (technologie BIM) permet de transmettre les bonnes informations, aux bons interlocuteurs, au bon moment. « Le BIM, c’est surtout des méthodes de travail et une maquette numérique paramétrique 3D qui contient des données intelligentes et structurées. Le BIM permet le partage d’informations fiables tout au long de la durée de vie d’un bâtiment ou d’infrastructures, de leur conception jusqu’à leur démolition. La maquette numérique est quant à elle une représentation digitale des caractéristiques physiques et fonctionnelles de ce bâtiment ou de ces infrastructures. »

 

Le modèle économique de l’immobilier au risque de la mutation numérique

La fin de l’agence immobilière traditionnelle et la fragilité sur les ventes.

Le modèle traditionnel de l’immeuble de bureaux apparaît désormais en inadéquation avec l’évolution de l’entreprise vers la mobilité/plasticité des équipes-projets. On peut citer l’expérience Nextdoor de location de bureaux ou de postes en co-working, pour une durée courte à un coût inférieur de 30% au coût d’un  poste traditionnel. La cible de « La nouvelle génération d’espaces professionnels pour les entreprises et les indépendants à Paris et en Île-de-France » est majoritairement celle de grands groupes pour leurs équipes-projets engagées dans l’innovation plutôt que de start-up.

Ce décalage fait apparaître le mismatch entre le financement du bailleur (long terme) et l’engagement du locataire (court terme) et la nécessité de faire intervenir un intermédiaire preneur d’un bail long.

 

Ce point de vue est issu du Comité de Prospective, Séance du 16 novembre 2016, rédigé par Jacques Ninet.

Ont participé à ce comité de Prospective le 16 novembre 2016 :

Présents : Amiral Jacques Lanxade ; François Chabannes ; Henri Chaffiotte ; Bertrand Collomb ; Bernard Descreux ; Michel Didier ; Jean-Paul Gauzès ; Alain Gerbaldi ; Xavier Lépine ; Claude Mandil ; Dominique Moïsi ; Jacques Ninet ; Christian de Perthuis

Invités : François Bertière ; Frédéric Nouel ; Etienne Tricaud

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