Grand Paris

Comment répondre aux fractures territoriales ?

Xavier Lépine
31 mai 2017

Trois questions à Xavier Lépine, Président du Directoire de La Française

Quel est votre diagnostic concernant le marché du logement au sein de la Métropole du Grand Paris ?

Le Grand Paris qui est en train d’émerger est une chance fantastique pour ses habitants actuels et futurs. Paris change d’échelle, et il en ira de même pour le champ des possibles de tous ceux qui vivront dans le Grand Paris. Mais le succès du projet est conditionné à une amélioration du marché du logement. Les difficultés vécues par les ménages pour trouver un logement abordable et adapté à leurs besoins constituent le principal risque pour le Grand Paris. Si les tendances constatées ces dernières années – notamment celles concernant les départs des jeunes ménages – ne s’inversent pas, le Grand Paris ne tiendra pas toutes ses promesses.

Vu les avantages et opportunités que procurent le fait d’habiter dans la zone dense d’une métropole, il est logique et naturel que les logements y soient plus chers qu’ailleurs, et que les ménages «sacrifient» un peu de confort pour pouvoir vivre dans ce contexte favorable. Mais si les sacrifices deviennent inacceptables, et les chiffres montrent que c’est le cas pour beaucoup, alors il est tout aussi logique et naturel que les gens fassent le choix de s’éloigner du centre pour avoir accès au logement. C’est un risque majeur, car la vraie ville durable, c’est celle qui offre un cadre de vie agréable à tous ses habitants et « usagers », riches et moins riches.

 

Quelles seraient selon vous les solutions les plus efficaces pour fluidifier et harmoniser les parcours résidentiels, à l’accession et/ou à la  location, au sein de la Métropole du Grand Paris ?

Les parcours professionnels sont beaucoup plus hachés que par le passé, on change désormais de poste, d’entreprise, de métier, de statut, etc., de façon plus fluide. C’est totalement intégré par les jeunes générations, et tout indique que la tendance va se renforcer. Cela a forcément des conséquences sur la façon dont on se loge. Pour pouvoir s’adapter rapidement à ces changements (ou plus positivement pour pouvoir saisir les opportunités qui se présentent), il faut soit habiter à proximité d’un hub de transport – mais c’est cher – soit être capable de déménager en limitant les frottements, c’est-à-dire être locataire – mais ce n’est pas ce dont rêvent les ménages, et on comprend bien pourquoi.

En multipliant les lieux bien desservis et bien connectés, le projet pour le Grand Paris apporte une partie de la solution. L’offre de logements intégrés au système métropolitain va augmenter, c’est essentiel. Il reste maintenant à les rendre accessibles financièrement. Il n’y a pas de solution unique qui résoudrait cette équation pour tous. Mais il y a certainement des opportunités d’innovation.

Une piste prometteuse pourrait être d’adapter au contexte français le principe du « long lease » bien connu dans certains pays d’Europe. Le preneur achèterait le droit d’usage de son logement sur
une durée très longue mais non infinie. On remplacerait en quelque sorte la « propriété perpétuelle » par la « propriété à vie ». Ainsi, le preneur, pour un coût sensiblement inférieur à celui de l’achat classique, remplirait deux des trois objectifs de l’achat de la résidence principale : la fonction d’utilité du logement et celle d’une protection contre la baisse du pouvoir d’achat au moment de la retraite.

Dans un contexte de perte de confiance dans le système des retraites, ce n’est pas négligeable. Il ne renoncerait qu’à la transmission de patrimoine à ses héritiers. Mais avec l’allongement de la durée de la vie, le fait de transmettre une résidence principale à ses enfants lorsque ceux-ci ont environ l’âge de la retraite reste-il un objectif pertinent ? Ne faut-il pas privilégier une autre forme de transmission de patrimoine, plus liquide et sans forcément attendre la fin de la vie ? En plus de solvabiliser les ménages, la « propriété à vie » est en phase avec les évolutions sociétales.

Le succès d’un tel produit repose toutefois sur une condition forte : il faut que s’organise un second marché pour des logements commercialisés de cette façon. Pour garantir un maximum de fluidité du marché, l’idéal serait que l’investisseur institutionnel, qui cède le droit d’usage pour une durée longue, mais auquel reviendra le bien au terme de ce contrat, s’engage aussi à le racheter par avance si c’est le choix du preneur, dans des conditions connues dès l’origine. Ainsi, le preneur aurait un accès aisé à son capital en cas de nécessité de déménagement. Une fois de plus, c’est un dispositif en phase avec les évolutions sociétales : la civilisation de l’usage prend le pas sur celle de la propriété.

 

Quelles initiatives avez-vous développées pour répondre à ces enjeux ?

Investir dans le Grand Paris et innover pour pouvoir apporter une réponse à la demande de logements constituent deux objectifs pour La Française. Nous travaillons donc pour réaliser une foncière qui créera de la valeur dans les territoires les plus dynamiques du Grand Paris en détenant notamment un important parc de logements commercialisés selon les principes de la « propriété à vie ».

Retrouvez l’intégralité du dossier dans La revue de l’IEIF Réflexions Immobilières N°80 – 2ème trimestre 2017

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