La lettre de Xavier Lépine

De l’évolution de la pierre-papier sur les 30 prochaines années…

Xavier Lépine
13 mai 2016
Créée il y a à peine 55 ans, la « pierre-papier » n’a pas encore atteint l’âge de la maturité. Et l’essor de cet immobilier « non physique » se présente sous les meilleurs auspices.

 

L’urbanisation croissante associée au vieillissement de la population va se traduire par une forte croissance des actifs immobiliers. Les taux d’intérêt devraient être maintenus à des niveaux bas sous l’effet des rachats massifs de dettes par les banques centrales.

Surtout, l’avènement d’une civilisation de l’usage et non plus de la propriété devrait engendrer une refonte profonde du mode d’utilisation de l’immobilier tertiaire comme résidentiel. Le développement des espaces de « co-working », de l’auto-entreprenariat, des TPE et PME vont nécessiter de repenser la notion même de bail pour transformer une charge fixe (baux à 3, 6, 9 ou 12 ans) en charge variable où le « plug and work » et le nomadisme deviendront la norme.

Le logement sera repensé à partir de sa fonction d’utilité. La location-accession pourrait devenir monnaie courante. Le risque du propriétaire temporaire (investisseur) sera rémunéré par le loyer alors que le locataire-accédant ajustera dans le temps le coût de son acquisition qui deviendra optionnelle. Pendant une phase de 10 ou 15 ans, le locataire-accédant paiera un loyer normal et versera un acompte qui lui donnera l’option d’acheter au terme de la période au prix d’origine. Les acomptes versés permettront de se constituer un apport conséquent et la charge du crédit ultérieur sera alors supportable. En cas de renonciation, l’essentiel de l’acompte sera reversé au locataire-accédant.

Le propriétaire du foncier (municipalité, Etat, investisseur privé) louera pendant 40 ou 50 années le foncier et recevra un loyer tandis que le propriétaire temporaire du bâti aura la jouissance pendant la durée du bail et, à l’échéance, le propriétaire du foncier récupèrera le bien. C’est une solution qui s’adressera à des personnes voulant sécuriser leur habitation pendant la durée de vie qu’il leur reste à vivre sans avoir pour autant les moyens d’acheter en pleine propriété, un système particulièrement bien adapté dans les zones où le foncier est cher comme Paris. C’est aussi un parfait produit de protection pour l’investisseur financier et de maitrise à long terme du foncier pour une municipalité.

La « pierre-papier » sera très présente dans le financement de ces évolutions. On peut également penser que la titrisation de portefeuilles permettra de réduire les risques par la mutualisation qu’elle apportera et donc d’en abaisser le coût moyen pour l’ensemble des acteurs (promoteurs, investisseurs, utilisateurs).

Enfin, la profondeur des marchés immobiliers actuellement étroits (25 milliards d’euros échangés par an sur l’immobilier tertiaire) aura augmenté et l’on peut espérer, qu’à l’instar de l’Angleterre et des Etats-Unis, un marché de produits dérivés se développe en France et permette aux différents intervenants de se couvrir ou de s’exposer à des coûts réduits. La financiarisation de l’immobilier aura alors trouvé son rythme et sera ainsi pleinement au service des Français.

La lettre de Xavier Lépine