Grand Paris

Remontée des taux longs, quels impacts pour l'immobilier ?

Marc Bertrand
16 mai 2017

Marc BERTRAND (Président La Française REM) nous livre son analyse sur le Marché immobilier d’entreprise en 2016 et le comportement des SCPI dans ce marché.

Vidéo réalisée le 27 janvier 2017.

 

L’impact de la remontée des taux longs pour l’immobilier

Depuis quelques mois déjà, la remontée des taux longs était annoncée par les économistes et modélisée par les prévisionnistes.

Une fois n’est pas coutume, ce sont des événements politiques qui ont donné le départ. Avec l’élection de Donald Trump, les taux sans risque européens sont récemment remontés, en ligne avec la hausse observée aux Etats-Unis. Ils demeurent néanmoins à un niveau faible et devraient rapidement se stabiliser autour de 1%, même si le risque de l’élection de Mme Le Pen a récemment accentué la fragilité de la signature France, et autour de 0,5% pour le Bund en fin d’année.

Durant des décennies, la hausse des prix de l’immobilier d’entreprise a été majoritairement générée par la progression des loyers, issue d’une inflation continue. Depuis le krach financier de 2008, l’inflation est désormais faible voire inexistante. Elle s’est néanmoins raffermie ces derniers mois, soutenue par la hausse de l’énergie alors que l’inflation sous-jacente, qui reflète l’état de santé des économies, demeure contrainte.

Depuis la crise de la dette souveraine survenue en 2010, les taux d’emprunts d’Etat se sont considérablement réduits et ont entraîné, par ricochet, le repli des rendements de l’ensemble des classes d’actifs. Les taux de rendement immobiliers ont ainsi atteint des points bas inédits, en particulier en France et en Allemagne. Ces deux principaux marchés d’Europe Continentale ont attiré, ces derniers mois, un surplus de capitaux provenant du Royaume-Uni, en cette période post-Brexit. Cette nouvelle réalité a entrainé une appréciation forte et rapide des valeurs vénales.

La compression des taux de rendement immobiliers semble désormais proche de son terme, d’autant que la remontée des taux longs est amorcée. Les deux moteurs historiques de valorisation de l’immobilier marquent donc le pas.

Le scénario le plus probable nous paraît être le suivant :

  • Un redémarrage de l’inflation, tirée par la remontée des prix de l’énergie, qui génèrera une progression des revenus locatifs.
  • Un raffermissement localisé de la croissance économique, qui concernera en priorité les pays dont les fondamentaux sont robustes. Cette reprise de l’activité sera néanmoins fragilisée par les échéances électorales attendues au Pays-Bas, en France et en Allemagne.
  • Une remontée progressive des taux longs avec, en corollaire, une progression des taux immobiliers. Cette dernière interviendra de manière décalée, c’est-à-dire courant 2018. En 2017, les taux de rendement immobiliers devraient poursuivre leur contraction, compte tenu des liquidités toujours très abondantes sur le marché, mais celle-ci sera plus contenue qu’au cours de ces dernières années. Nous écartons le scénario à ce stade d’une hausse brutale des taux longs, compte tenu de la politique monétaire accommodante de la BCE, qui impacterait l’ensemble des classes d’actifs et se concrétiserait par une hausse forte et généralisée de la volatilité, néanmoins toujours plus faible sur l’immobilier.

Notre stratégie d’investissement intègre l’ensemble de ces évènements conjoncturels ainsi que des tendances plus structurelles pour se décliner de la manière suivante :

  • Rester très actif dans le repositionnement des portefeuilles (= investir + désinvestir) pour s’adapter aux rapides évolutions du marché, dans un environnement de taux immobiliers encore bas :
    • Privilégier les produits les plus liquides (bureaux et commerces de bonne qualité), localisés dans des zones établies, qui seront renforcées par le développement des nouvelles lignes du Grand Paris.
    • Cibler les immeubles de taille plus importante mais multi locataires (sécurisation des revenus dans la mutualisation), adaptés aux nouveaux besoins des entreprises.
    • Identifier les territoires qui profitent d’une gouvernance plus volontariste et donc d’un développement plus rapide car plus ambitieux.
  • Poursuivre la diversification sectorielle (résidences seniors, étudiantes, hôtellerie…) :
    • Anticiper les grandes tendances sociétales, pour capter des revenus issus de cycles plus longs, faiblement exposés à l’évolution de l’environnement macro-économique.
    • Accéder à des cashflows longs, des rendements confortables pour un risque maitrisé.
  • Cibler les marchés les plus établis et au plus fort potentiel d’appréciation des valeurs :
    • UK : forte incertitude liée post-Brexit, mais une attractivité qui devrait rapidement se restaurer (retournement de cycle, baisse de la Livre).
    • Allemagne : un environnement économique toujours porteur, qui se traduit par la poursuite de l’augmentation des loyers et de la baisse des taux.
    • France : raffermissement des loyers attendu à moyen terme, porté par une croissance économique plus dynamique.
    • Prise de position dans le centre-ville d’autres marchés européens, les Pays-Bas par exemple.

Même si de nouvelles contractions des taux de rendement immobiliers ne sont pas exclues, elles demeureront contenues, au moins à moyen terme. La valorisation des actifs immobiliers s’opèrera donc, en grande majorité, par le biais de la hausse des valeurs locatives de marché et de l’appréciation, par l’indexation, des loyers perçus. Une prise de risque accrue, incluant des développements et des actifs partiellement vacants, pourra ainsi être étudiée dans les marchés proposant les fondamentaux macro-économiques les plus porteurs, pour capter une progression des valeurs locatives plus importante que celle de l’inflation. Plus que jamais, l’identification des territoires les plus dynamiques et la sélection des actifs adaptés aux besoins des utilisateurs présents dans cette zone permettront d’optimiser le couple rendement / risque.

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